農地・生産緑地の評価

ここでは土地の評価における「農地・生産緑地の評価」についてご説明していきます。

 

農地の評価

農地は、農地法などにより宅地への転用が制限されていたり、都市計画などにより地価事情も異なることを考慮し、農地の種類を1)純農地・2)中間農地・3)市街地農地・4)市街地周辺農地 に区別し、該当の農地の種類の評価方法を用いて評価をします。

農地の種類と評価方法

  1. 純農地・・・倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
  2. 中間農地・・・倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
  3. 市街地農地・・・宅地比準方式(農地が宅地であるとした場合の価額-宅地造成費)又は倍率方式
  4. 市街地周辺農地・・・市街地農地×80/100

※宅地造成費:その農地を宅地へと転用する場合に必要と認められる金額のこと。概ね同一地域毎に国税局長によって定められています。

  

貸し付けられている農地の評価

貸し付けられている農地の評価については下記の通りです。

耕作権

  1. 純農地・間農地の耕作権・・・農地の価額×耕作権割合(50%)
  2. 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権・・・農地の価額×耕作権割合

※離作料の額、借地権の価額等を参酌して求めた価額により評価します。

 

耕作権の目的となっている農地貸している側の評価

  • 「相続税評価額」-「1.2.の算出による価額」

 

永小作権の目的となっている農地

  • 「農地の自用地としての価額」-「永小作権の価額」

 

区分地上権の目的となっている農地

  • 「農地の自用地としての価額」-「区分地上権の価額」

 

生産緑地の評価

生産緑地の評価は、”その土地が生産緑地でないものとして評価した価額”から、その価額に次に掲げる生産緑地の別に、それぞれの割合を乗じて算出した金額を控除した金額により評価していきます。

課税時期において市町村に対し買取りの申立をすることができない生産緑地の評価

  • 「その土地が生産緑地でないものとして評価した価格」×(1-控除割合

※控除割合は下記のとおりです

課税時期から買取りの申出をすることが
できることとなる日までの期間
控除割合
5年以下のもの 10%
5年を超え10年以下のもの 15%
10年を超え15年以下のもの 20%
5年を超え20年以下のもの 25%
20年を超え25年以下のもの 30%
25年を超え30年以下のもの 35%

 

買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申立をすることが出来る生産緑地

  • 「その土地が生産緑地でないものとして評価した価格」×95%

 

山林の評価

相続税における土地の評価について、山林の評価はそれぞれを1)純山林・2)中間山林・3)市街山林に分け、該当種類の山林の評価方法で評価をします。

山林の種類と評価方法

  1. 純山林・・・固定資産評価額×倍率
  2. 中間山林(市街地付近又は別荘地帯にある山林)・・・固定資産評価額×倍率
  3. 市街地山林(宅地のうちに介在する山林)・・・宅地比準方式 又は 倍率方式
    ・宅地比準方式
    「その山林が宅地であるとした場合の価額」-宅地造成費
    ※宅地造成費:その農地を宅地へと転用する場合に必要と認められる金額の事。概ね同一地域毎に国税局長によって定められています。
    ・倍率方式(市街化区域内にある山林であらかじめ倍率が定められている場合)
    固定資産税評価額×倍率

 

広大な市街地山林

市街地山林が宅地である場合に、広大地と該当されるときは広大地の評価方法(平成29年12月31日までの相続で適用、平成30年1月1日以降の相続では「地積規模の大きな宅地の評価」を適用します)に準じて評価をします。

 

保安林の評価

森林法その他の法令の規定に基づき、土地の利用や立木の伐採についての制限がある土地は、保安林として評価をします。
評価方法としては、山林の自用地としての評価額に、伐採制限に応じた一定額を控除して算出します。

  

特定計画山林についての相続税の課税価格の計算についての特例

特定計画山林の相続人等が、相続又は遺贈により取得した特定計画山林で、特定計画山林についての相続税の課税価格の計算の特例の規定の適用を受けるとしたものについて、相続開始時から申告期限まで引き続きその選択特定計画山林のすべてを有している場合等には、相続税の課税価額に算入すべき金額の計算上の5%を減額します。

この特例を受ける為には、原則として申告期限までに分割されていなければなりません。

 

小規模宅地の特例との併用

小規模宅地の特例の適用を受けている宅地で、限度面積に満たない部分がある場合には、一定の算式に基づいて計算した金額を限度に、当該特例又は、「特定事業用資産の特例」の適用を受ける事が可能です。

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